Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’na göre “kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye” olarak adlandırılır. Bu durum, genel hükümlere tabi kiralamalarda olduğu gibi konut ve çatılı işyeri kiralarında da geçerlidir.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Nedir?
Kiracının kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, ev sahibinin mağduriyetini önlemek amacıyla kanun tarafından belirlenen hukuki yollar devreye girer.
Ev sahibi;
- Kiracıya iki haklı ihtar gönderebilir,
- Tahliye talepli icra takibi başlatabilir,
- Ya da kiracıyı temerrüde düşürerek tahliye talebinde bulunabilir.
Kira Ödemeyen Kiracıyı Çıkarmak İçin 3 Hukuki Yol
1. İki Haklı İhtar Çekerek Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’ye göre, kiracı kira borcunu ödemediği için bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar almışsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu süreçte ihtarların yasal şartlara uygun tebliğ edilmesi büyük önem taşır.
2. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak
İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 269 ve devamı hükümlerine göre, kiracı kira borcunu ödemezse, ilamsız tahliye talepli icra takibi yapılabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etme, 30 gün içinde borcunu ödeme hakkı tanınır. Bu süreler sonunda borç ödenmezse, tahliye davası açılabilir.
3. Tahliye Taahhütnamesini İşleme Koymak
Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesi noter aracılığıyla hazırlanmışsa, kiraya veren belirtilen tarihte kiralananın boşaltılmaması halinde icra takibi veya tahliye davası açabilir. Noter onaylı taahhütnamelerde imza inkârı mümkün değildir.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya İhtarname Nasıl Gönderilir?
Kiracıya gönderilen ihtarnamenin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi gerekir. İhtarın kiracıya veya aynı konutta yaşayan kişilere ulaştırılmaması durumunda, tebliğ geçersiz sayılır. Geçerli tebligat yapılmadığı sürece temerrüt hali oluşmaz ve tahliye davası reddedilebilir.
İki Haklı İhtarla Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracıya 30 gün ödeme süresi tanınmasına rağmen kira bedeli ödenmezse, TBK m.315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar alan kiracının sözleşmesi TBK m.352/2 uyarınca feshedilerek tahliyesi sağlanabilir.
Bu dava, taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Kira Ödememe Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yeni malik veya mülk sahibi, tahliye talebinde bulunabilmek için öncelikle mülkiyetini kanıtlamalı ve kiracıya kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini bildiren bir ihtar göndermelidir.
Kira Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Kiracı kira borcunu ödemezse, ilamsız icra takibi başlatılabilir. Takipte tahliye talebinin açıkça belirtilmesi gerekir; aksi halde yalnızca alacak tahsil edilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, tahliye kararı alınabilir.
Kiracı Kira Borcunu Ödese Bile Tahliye Edilebilir mi?
Kiracı borcunu sonradan ödemiş olsa da, aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar almışsa, tahliyesi talep edilebilir. Bu durum, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve mahkeme kararıyla tahliye sonucu doğurur.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Tahliye davasının süresi; mahkeme yoğunluğuna, kiracının itirazına ve delil durumuna göre değişir.
- Mahkeme yoluyla tahliye: 6 ay – 2 yıl
- İcra yoluyla tahliye: 3 – 12 ay arasında sonuçlanabilir.
Kira Ödemelerini Elden Yapan Kiracı Ne Yapmalı?
Kiracı, kira ödemelerini elden yapıyorsa mutlaka makbuz almalıdır. Aksi halde ödemeyi ispatlayamaz ve haksız tahliye riski doğar. Banka dekontu, tanık beyanı veya fatura gibi delillerle ispat mümkündür.
Yazılı Kira Sözleşmesi Olmaması Durumu
Kira sözleşmeleri sözlü olarak da geçerli olabilir. Ancak yazılı sözleşme olmaması halinde, kiraya veren kira akdini banka dekontu, tanık, mesaj gibi delillerle ispat etmelidir.
Kirasını Düzensiz Ödeyen Kiracı
Kiracının ödemelerini sürekli geciktirmesi veya düzensiz yapması, TBK m.315 ve İİK m.266 uyarınca tahliye sebebi oluşturur. Bu durumda kiraya veren, temerrüt nedeniyle tahliye davası veya icra takibi başlatabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hiç kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?
→ TBK m.315 gereği kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilir ve 30 gün süre tanınır. Ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır.
Kiracı kaç ay kira ödemezse çıkarılır?
→ Kiracının kira borcunu ödeme günü geldiğinde ödememesi, temerrüt halini doğurur. 30 günlük süre sonunda ödeme yapılmazsa dava açılabilir.
Kira 1 ay gecikirse ne olur?
→ Kiracıya ihtarname gönderilir, 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye talep edilebilir.
2 haklı ihtar alan kiracı hemen çıkarılır mı?
→ Hayır, dava açılması gerekir. Mahkeme kararıyla tahliye sağlanır.
Kira ödemeyen kiracıya kaç gün süre verilir?
→ Noter ihtarnamesiyle 30 gün ödeme süresi tanınmalıdır.
Sonuç
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi süreci, Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür. Ev sahipleri; noter ihtarı, icra takibi veya iki haklı ihtar yoluyla kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak sürecin hukuka uygun ilerlemesi, delillerin doğru hazırlanması ve tebligat işlemlerinin eksiksiz yapılması gerekir.
Av. Alperen Eren 