Miras kalan gayrimenkulün satışı, hem hukuki hem de vergisel açıdan dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Bu süreçte mirasçıların hakları, vergi yükümlülükleri ve resmi prosedürler doğru şekilde takip edilmelidir. Özellikle tüm mirasçıların rızasının alınması ve belgelerin eksiksiz hazırlanması büyük önem taşır.
Miras Kalan Gayrimenkulün Satışı Nasıl Yapılır?
Miras kalan gayrimenkulün satışı, tüm mirasçıların oybirliğiyle alınacak karar sonucu mümkündür. Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesine göre miras bölüşülene kadar taşınmaz üzerindeki tasarruflar ortak kararla yapılabilir.
Satış işlemi için mirasçıların kimlik fotokopileri ve veraset ilamı (mirasçılık belgesi) gereklidir. Bu belgeler tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğüne gidilerek satış işlemi başlatılır.
Eğer mirasçılar anlaşamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak mirasın satış yoluyla paylaşımı talep edilebilir.
Miras Kalan Gayrimenkul Nedir?
Miras kalan gayrimenkul; vefat eden kişinin yasal mirasçılarına bıraktığı konut, arsa, tarla veya işyeri gibi taşınmaz mallardır. Bu mallar, paylaşım yapılana kadar ortak mülkiyet kapsamındadır.
Mirasçılar bu mallar üzerinde tek başına işlem yapamaz, her türlü satış veya tasarruf için tüm mirasçıların onayı gerekir. Bu nedenle miras kalan taşınmazların satışı genellikle avukat veya arabulucu desteğiyle yapılır.
Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır?
Miras paylaşımı iki şekilde gerçekleşebilir:
1. Anlaşmalı Miras Paylaşımı
Mirasçılar kendi aralarında uzlaşarak mirası paylaşabilir. Oybirliği ile karar alınması gerekir. Paylaşım, taşınmazın bölünmesi veya bir mirasçıya tahsis edilmesi yoluyla yapılabilir. Bölünemeyen mallar satışa çıkarılır ve bedel paylaştırılır.
2. Yargısal Miras Paylaşımı (Paylaşma Davası)
Eğer mirasçılar anlaşamazsa, miras paylaşımı davası açılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi uyarınca her mirasçı satış veya aynen paylaşım talep edebilir.
Görevli mahkeme, muris yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir. Mahkeme, taşınmazların adil şekilde paylaşılmasına veya satışına karar verir.
Gayrimenkul Değeri Nasıl Belirlenir?
Miras kalan taşınmazın satışı öncesinde rayiç bedel belirlenmelidir. Bu değer; konum, bina yaşı, sosyal çevre ve arz-talep dengesine göre değişir.
Gayrimenkul değerini etkileyen başlıca faktörler:
- Konum, mahalle ve çevre
- Bölgedeki arz-talep durumu
- Sosyal alanlara ve ulaşım noktalarına yakınlık
- Binanın yaşı, yapısı ve metrekaresi
Miras Kalan Gayrimenkulü Satmak İçin Gerekli Belgeler
Satış işlemi öncesinde aşağıdaki belgeler tamamlanmalıdır:
- Mirasçıların kimlik fotokopileri
- Veraset ilamı (mirasçılık belgesi)
- 65 yaş üzeri mirasçılar için sağlık raporu
- Tapu senedi
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesi
Belgelerin eksiksiz hazırlanması satış sürecinin hızlı ilerlemesini sağlar.
Satış İşlemi Nasıl Gerçekleşir?
Belgeler tamamlandıktan sonra satış işlemi, noter ve tapu müdürlüğü aracılığıyla yürütülür. Tapu müdürlüğü belgeleri inceleyip satışa onay verir.
Satış sözleşmesi düzenlenir, tapu devri yapılır ve mülkün yeni sahibi tapuda tescil edilir. Sonrasında satıştan elde edilen gelir mirasçılar arasında paylaştırılır.
Avukat veya Emlakçı Gerekli mi?
Miras kalan gayrimenkulün satışı sırasında miras hukuku avukatı veya emlak danışmanı ile çalışmak süreci hızlandırır.
- Avukat, hukuki belgelerin hazırlanmasında rehberlik eder.
- Emlakçı, gayrimenkulün piyasa değerine uygun şekilde satışını sağlar.
Bu sayede mirasçılar hem en iyi fiyatı alır hem de hukuki risklerden korunur.
Mirasçılardan Biri İmza Vermezse Ne Olur?
Tüm mirasçıların rızası alınmadan satış yapılamaz. Eğer bir mirasçı satışa onay vermezse, diğer mirasçılar mahkeme yoluna başvurabilir. Mahkeme kararıyla satış yapılabilir ancak süreç uzun ve maliyetli olabilir. Bu nedenle, tarafların uzlaşarak hareket etmesi tavsiye edilir.
Mirasçılar Arasında Tapu Devri Nasıl Yapılır?
Tapu devri, tüm mirasçıların birlikte başvurusu ile tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir. Mirasçılardan biri kendi payını diğer mirasçılara veya üçüncü kişilere de satabilir; ancak diğer mirasçıların önalım hakkı vardır.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Mirasçı kendi payını satabilir mi?
Evet. Mirasçı kendi payını diğer mirasçılara veya üçüncü kişilere satabilir. Ancak diğer mirasçılar öncelikli alım hakkına sahiptir.
Miras kalan ev hissesi nasıl satılır?
Tüm mirasçıların onayıyla veya mahkeme kararıyla satış yapılabilir. Tapu devri ve satış sözleşmesi zorunludur.
Hisseli tapu habersiz satılabilir mi?
Hayır. Hisseli tapu satışında tüm mirasçıların onayı gerekir. Habersiz satış geçersizdir.
İntikal olmadan satış yapılabilir mi?
Hayır. Mirasın intikal işlemleri tamamlanmadan satış yapılamaz.
Mirasçılar anlaşamazsa ne olur?
Önce arabuluculuk denenir. Çözüm sağlanamazsa mahkeme satışa karar verebilir.
Miras kalan evin mahkeme yoluyla satışı ne kadar sürer?
Mahkeme yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genellikle birkaç ay ile birkaç yıl arasında sürebilir.
Sonuç: Miras Kalan Gayrimenkulün Satışında Profesyonel Destek Şart
Miras kalan gayrimenkulün satışı; hukuki, vergisel ve duygusal yönleriyle dikkat gerektiren bir süreçtir. Tüm mirasçıların haklarının korunması, belgelerin eksiksiz hazırlanması ve doğru bir satış stratejisi için miras hukuku avukatından destek almak en doğru yoldur.
Av. Alperen Eren 