Hisseli tapu; bir taşınmaz mal üzerinde tapuda hak sahibi olan kişilerin adlarının ve pay sahipliği durumlarının yer aldığı tapu türüdür. Bir taşınmazın her zaman tek bir sahibi bulunmayabilir. Taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olması hâlinde mülkiyet durumu hisseli tapu olarak tapu kütüğüne kaydedilir. Tapu kütüğünde, taşınmazın ortaklarının isimlerinin yer aldığı bu tapu türü uygulamada “hisseli tapu” olarak adlandırılmaktadır. Hisseli tapu; elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet kavramlarıyla yakından ilişkilidir ve bu iki mülkiyet türünden farklı özellikler taşır.
Elbirliği mülkiyetinde paydaşların hangi oranda hak sahibi oldukları belirtilmez. Bu nedenle paydaşlar, taşınmazın hangi kısmında ne ölçüde hak sahibi olduklarını kendi aralarında belirlemek durumundadır. Paylı mülkiyette ise her paydaşın taşınmaz üzerindeki pay oranı açıkça gösterilir.
Tapu kütükleri, taşınır veya taşınmaz malların sahiplerini gösteren resmi belgelerdir. Tapu sicilinde malik olarak görünen kişi, taşınmazın hukuken sahibidir. Ev, arsa, dükkan, tarla ve işyeri gibi taşınmazlara birden fazla kişi aynı anda sahip olabilir. Bu durumda ortaya çıkan tapu türü hisseli tapudur.
Hisseli tapuların hem avantajları hem de dezavantajları bulunmaktadır. Satın alma, yönetim ve satış aşamalarında hissedarlar çeşitli hukuki ve fiili zorluklarla karşılaşabilmektedir.
Hisseli Tapuda Mülkiyet Türleri
Hisseli tapuda iki farklı mülkiyet türü bulunmaktadır:
Elbirliği Mülkiyeti
Elbirliği mülkiyetinde birden fazla kişi, taşınmazın tamamı üzerinde birlikte malik konumundadır. Pay oranları belirli değildir ve paydan söz edilemez.
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyette ise taşınmaz, maddi olarak bölünmemiş olmakla birlikte her paydaşın belli bir pay oranı vardır. Paydaşlar, taşınmazın her noktası üzerinde kendi payları oranında hak sahibidir.
Elbirliği veya paylı mülkiyet kapsamında birden fazla kişinin malik olduğu taşınmazların tapusu hisseli tapu olarak adlandırılır.
Hissedarların Hakları ve Yükümlülükleri
Hisseli tapuda her paydaş, kendi payı üzerinde malik sıfatıyla hak ve yükümlülüklere sahiptir. Payın devri, rehni ve pay üzerine haciz konulması mümkündür.
Paydaşların başlıca hakları şunlardır:
- Kullanma
- Faydalanma
- Yönetme
- Tasarruf etme
- Koruma
Her paydaş taşınmazdan yararlanma hakkına sahiptir; ancak bu hakkı kullanırken diğer paydaşların haklarına zarar veremez. Örneğin bir paydaş, taşınmazın tamamını tek başına kiraya veremez.
Paydaşlar, kullanma ve yönetim konularını sözleşme ile düzenleyebilir. Bu sözleşme noterde onaylatılarak tapuya şerh edilirse sonraki pay sahiplerini de bağlar. Şerh verilmemiş sözleşmeler yalnızca taraflar arasında geçerlidir.
Bazı haklar sözleşme ile dahi kaldırılamaz. Bunlar:
- Malın kullanılırlığını ve verimliliğini koruma
- Malı zarardan koruma
Bu haklar her paydaş için vazgeçilmezdir.
Hisseli Tapuda Yönetim İşleri
Yönetim işleri üçe ayrılır:
- Olağan işler: Rutin işlerdir, her paydaş tek başına yapabilir.
- Önemli işler: İşletme şeklinin veya türünün değiştirilmesi gibi işlerdir. Pay ve paydaş çoğunluğu gerekir.
- Olağanüstü işler: Taşınmazın tahsis amacının değiştirilmesi gibi işlemler olup oybirliği gerektirir.
Taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf ancak tüm paydaşların oybirliği ile mümkündür.
Hisseli Tapunun Riskleri
Hisseli tapular bazı önemli riskler barındırır:
Belirsizlik
Taşınmazın hangi kısmının kim tarafından kullanılacağı belirsizdir. Bu durum özellikle tarla ve apartmanlarda ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Güven Sorunu
Hissedarların birlikte hareket edememesi, üçüncü kişilerin taşınmazla ilgili işlemlerde çekimser kalmasına neden olur.
Pay Devri Zorlukları
Payın üçüncü kişilere satılması zorlaşmakta, bu durum taşınmazın değerini düşürebilmektedir.
Paydaş Sayısının Artması
Paydaşlardan birinin vefatı hâlinde mirasçılar paydaş olur ve yönetim daha da karmaşık hâle gelir.
Paydaşlıktan Çıkarılma
Bazı hâllerde paydaşın, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılması mümkündür. Bu durumda mülkiyet hakkı sona erer.
Hisseli Tapuda Önalım (Şufa) Hakkı
Hisseli tapuda her paydaşın önalım hakkı bulunmaktadır. Bir paydaş payını satmak istediğinde, öncelikle diğer paydaşlara bildirimde bulunmalıdır.
Bildirim noter aracılığıyla yapılır. Diğer paydaşlar önalım haklarını kullanmazsa pay üçüncü kişilere satılabilir. Bu hak, paydaşlar arasına yabancı kişilerin girmesini engellemeyi amaçlar.
Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Olur?
Hisseli tapulu taşınmazın satışı, tapu dairesinde resmi şekilde yapılır. Satış işlemi, normal tapu satışından farklı değildir.
Satışta;
- Kimlik belgesi
- Varsa vekaletname
- Gerekli tapu harçları
yeterlidir. Satış, taşınmazın belirli bir kısmı değil, belirli bir pay oranı üzerinden yapılır.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış
Bir paydaşın, diğer paydaşlara bildirimde bulunmadan payını üçüncü kişiye satması habersiz satış olarak adlandırılır. Bu satış mümkündür; ancak diğer paydaşların önalım hakkı saklıdır.
Önalım hakkı ihlal edilen paydaşlar, dava açarak bu hakkı kullanabilirler.
Önalım Hakkının Kullanılamadığı Haller
Aşağıdaki durumlarda önalım hakkı kullanılamaz:
- Cebri icra yoluyla satışlarda
- Bağışlama ve trampa işlemlerinde
- Ön alım hakkından feragat edilmişse
- Payın şirkete sermaye olarak konulması hâlinde
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde
Hisseli Tapu Satışına İtiraz ve Satış İptali
Hisseli tapu satışına karşı, önalım hakkı kullanılarak dava açılabilir. Bildirim yapılmışsa 3 ay, bildirim yapılmamışsa 1 yıl içinde dava açılması gerekir.
Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Dava kazanılırsa pay, davacı paydaşa geçer.
Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır?
Hisseli tapunun ayrılması, tapuda ifraz işlemi ile mümkündür. Taşınmazın bölünebilir olup olmadığı belediye ve kadastro birimleri tarafından incelenir.
Taraflar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu) açılabilir. Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığı sona erdirir.
