Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim? sorusu, hisseli tapu devri ve gayrimenkul satışı ile ilgilenen birçok kişinin en çok merak ettiği konular arasındadır. Hisseli tapuda, hissedarlardan biri belirli şartların varlığı hâlinde diğer paydaşların onayı olmaksızın kendi hissesini satabilir. Ancak bu şartlar oluşmadan yapılan satışlarda, diğer hissedarlar tarafından ön alım hakkı (şufa hakkı) kapsamında dava açılması mümkündür.Bu nedenle hisseli tapuda hisse satışı yapılmadan önce, hukuki durumun doğru şekilde değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Hisseli Tapu Nedir?
“Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim?” sorusuna geçmeden önce, hisseli tapu kavramının ne anlama geldiğinin açıklanması gerekir.
Türk hukukunda bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması iki farklı mülkiyet türü ile düzenlenmiştir:
- Paylı Mülkiyet
- Elbirliği Mülkiyeti
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyette bir taşınmazın tamamı üzerinde birden fazla kişi, belirli oranlarda pay sahibidir. Her hissedarın payı tapu senedinde açıkça gösterilir.
Elbirliği Mülkiyeti
Elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin taşınmazın tamamı üzerinde birlikte ve eşit hakları vardır. Pay oranları belirli değildir.
Uygulamada, birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınmazlara ait tapular “hisseli tapu” olarak adlandırılır. Her hissedar, tapuda belirtilen hisse oranı kadar mülkiyet hakkına sahiptir.
Hisseli tapuya konu taşınmazdan kira veya ürün geliri elde edilmesi hâlinde, hissedarlar bu gelirden hisseleri oranında yararlanır. Aynı şekilde bakım ve onarım giderlerinden de payları oranında sorumludurlar.
Hisseli Tapuda Hisse Satışı Yapılabilir Mi?
Hisseli tapuda kendi hissenizin satılması mümkündür. Gerekli belgeler hazırlanarak tapu dairesine başvurulması hâlinde, hissedar sahip olduğu payı üçüncü bir kişiye devredebilir.
Ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara ön alım hakkı tanınmıştır.
Hisseli Tapu Dışarıdan Başka Bir Kişiye Satılabilir Mi?
Hisseli tapuda, sahip olunan pay dışarıdan üçüncü bir kişiye satılabilir. Türk Medeni Kanunu uyarınca, pay sahibi diğer hissedarların bilgisi veya rızası olmaksızın satış yapabilir.
Ancak bu satış, diğer paydaşlar açısından ön alım hakkı (şufa hakkı) doğurur. Paydaşlar, satıştan haberdar olmaları hâlinde yasal süresi içinde şufa davası açarak satılan payı satın alma hakkına sahiptir.
Bu nedenle satıştan önce diğer hissedarlara teklif yapılması, ileride doğabilecek hukuki ihtilafların önüne geçilmesi açısından önemlidir.
Hisseli Tapuda Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?
Ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma yetkisi veren kanuni bir haktır.
Bu hak:
- Paylı mülkiyet ilişkisine dayanır,
- Satış işlemi ile birlikte doğar,
- Elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz.
Ayrıca taşınmazın tüm paydaşlar tarafından birlikte satılması durumunda da ön alım hakkı söz konusu olmaz.
Tarım arazilerinde ise Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereği sınırdaş arazi sahiplerine de ön alım hakkı tanınmıştır.
Hisseli Tapuda Ön Alım (Şufa) Hakkı Önlenebilir Mi?
Hisseli tapuda paydaşlar, aralarında anlaşarak taşınmazı fiilen paylaşabilir. Bu uygulama “rızai taksim” veya “fiili taksim” olarak adlandırılır.
Paydaşlar:
- Taşınmazın hangi bölümünün kime ait olacağını belirler,
- Herkes kendi kullandığı alanı tasarruf eder.
Bu durumda, paydaşlardan birinin kullandığı kısmı üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar şufa davası açamaz.
Rızai Taksim (Fiili Taksim) Sözleşmesi Nedir?
Rızai taksim sözleşmesi, hisseli tapuya konu taşınmazın paydaşlar arasında anlaşma yoluyla fiilen bölüştürülmesini ifade eder.
Gerekli Belgeler:
- Taşınmaza ait hisseli tapu belgesi
- Hissedarların kimlik fotokopileri
- Hissedarların güncel fotoğrafları
Belgelerin tamamlanmasının ardından tapu sicilinde yapılacak tescil işlemi ile rızai taksim gerçekleştirilir.
Hisseli Tapuda Ortaklık Nasıl Sona Erdirilir?
Hisseli tapuda paydaşlardan biri satış yapmak ister, ancak diğer paydaşlar buna onay vermezse ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir.
Bu dava sonucunda:
- Taşınmaz aynen bölünebilir,
- Ya da satış yoluyla ortaklık sona erdirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli Tapu Üzerinden Kendi Hissemi Nasıl Satarım?
Gerekli belgeler hazırlanarak tapu dairesinde işlem yapılır. Satış işlemi tapu sicilinde gerçekleştirilir.
Hisseli Tapuda Hisse Sahibi Hissesini Satabilir Mi?
Evet, hissedar kendi payını satabilir. Ancak diğer paydaşların ön alım hakkı bulunmaktadır.
Ortak Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Tüm paydaşların birlikte karar vermesi ve tapuda hazır bulunması gerekir. Avukata vekalet verilerek de satış yapılabilir.
Hisseli Tapu Müstakil Tapuya Çevrilebilir Mi?
Tüm hissedarların onayı ile mümkündür. Anlaşmazlık hâlinde mahkeme yoluna gidilir.
Hisseli Tapuda Hisse Satmak İçin Avukat Şart Mı?
Avukat zorunlu değildir; ancak hak kaybı yaşanmaması için bir gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışılması tavsiye edilir.
