Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın tapu sicilinde yer alan hukuka aykırı, hatalı veya gerçeğe aykırı kayıtların düzeltilmesi amacıyla açılan davadır. Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu sicilinde yer alan hukuka aykırı, hatalı veya gerçeğe aykırı kayıtların düzeltilmesi amacıyla açılan davadır. İlgili dava; tapuda yanlış kişi adına kayıt yapılması, usulsüz devir işlemleri gerçekleştirilmesi ya da hukuken geçersiz bir işlemin tapuya işlenmesi durumlarında açılır. Tapu iptali, mevcut kaydın geçersiz sayılarak sicilden silinmesini ifade eder. Tescil ise taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden kaydedilmesi anlamına gelir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik en önemli dava türlerinden biridir.
Tescil Ne Demektir?
Tescil, bir hakkın veya işlemin resmi sicile kaydedilmesi anlamına gelir. Tapu hukukunda tescil işlemi, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının tapu siciline işlenmesini ifade eder.
Tapu siciline yapılan tescil sayesinde:
- Mülkiyet hakkı hukuki güvence altına alınır.
- Taşınmazın malik bilgisi resmi olarak belirlenir.
- İpotek, irtifak ve şerh gibi ayni haklar kayıt altına alınır.
- Taşınmaz üzerindeki hukuki işlemler üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil, bir taşınmazın gerçekte hak sahibi olmayan kişi adına hukuka aykırı şekilde tapuya kaydedilmesidir. Bu durum çoğunlukla:
- Sahte belgeler,
- Usulsüz vekalet işlemleri,
- Yanlış beyanlar,
- Hatalı resmi işlemler
nedeniyle ortaya çıkar.
Yolsuz tescil, taşınmaz mülkiyetinin gerçeğe aykırı şekilde el değiştirmesine sebep olur. Bu gibi durumlarda gerçek hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak hukuka aykırı kaydın düzeltilmesini talep edebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılır?
Tapu iptal ve tescil davaları birçok farklı hukuki sebebe dayanabilir. Özellikle miras hukuku, taşınmaz devri ve mülkiyet hakkı ihlallerine ilişkin uyuşmazlıklarda sıklıkla gündeme gelir.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı danışıklı işlemleri ifade eder. Genellikle satış gibi gösterilen işlemler gerçekte bağış niteliğindedir.
Bu nedenle açılacak davalarda aşağıdaki şartlar aranır:
- Tapulu taşınmaz bulunması,
- Miras bırakanın mal kaçırma iradesinin bulunması,
- İşlemin muvazaalı olduğunun ispat edilmesi,
- Zamanaşımı engelinin olmaması.
Hatalı Kadastro Tespiti Nedeniyle Tapu İptal Davası
Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın sınırlarının, yüzölçümünün veya malik bilgilerinin yanlış belirlenmesi halinde hatalı kadastro tespiti söz konusu olur.
Bu durumda taşınmazın gerçek maliki, tapu kaydının düzeltilmesi amacıyla dava açabilir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası
Vekilin kendisine verilen yetkiyi kötüye kullanarak taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi halinde tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür.
Türk Medeni Kanunu’na göre vekil, temsil ettiği kişinin menfaatlerini korumakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlali halinde yapılan tapu işlemleri iptal edilebilir.
Hatalı Veraset İlamına Dayalı Tapu İptal Davası
Veraset ilamında yapılan hatalar nedeniyle taşınmazın yanlış kişilere intikal etmesi halinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Özellikle:
- Miras paylarının yanlış belirlenmesi,
- Bazı mirasçıların gizlenmesi,
- Usulsüz veraset ilamı düzenlenmesi
durumlarında dava gündeme gelir.
Hazineye Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası
Devlete ait taşınmazların hukuka aykırı şekilde üçüncü kişiler adına tescil edilmesi halinde hazine tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Mahkeme, taşınmazın gerçek malikinin belirlenmesine ve hukuka aykırı kaydın iptaline karar verebilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal Davası
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin gereği yerine getirilmeden yapılan taşınmaz devirleri hakkında dava açılması mümkündür.
Bakım yükümlülüğünün ihlali halinde taşınmazın eski malik adına yeniden tescili talep edilebilir.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Hile sonucu gerçekleştirilen tapu işlemleri hukuken geçersiz kabul edilir. Aldatma, baskı veya yanıltıcı davranışlarla gerçekleştirilen taşınmaz devirlerinde mağdur taraf dava açabilir.
Ancak hilenin somut delillerle ispat edilmesi gerekir.
İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal Davası
İnançlı işlemlerde taşınmaz geçici olarak başka bir kişi adına devredilir. Taraflar arasındaki güven ilişkisinin ihlali halinde taşınmazın gerçek sahibine devri amacıyla tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal Davası
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre aile konutu, diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez.
Eşin rızası olmadan yapılan satış ve ipotek işlemlerinin iptali için dava açılması mümkündür.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptal Davası
Alım hakkı sahibinin öncelikli satın alma hakkının ihlal edilmesi halinde tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir.
Mahkeme, taşınmazın hak sahibi adına tesciline karar verebilir.
İpotekli Taşınmaz Nedeniyle Tapu İptal Davası
Yolsuz veya geçersiz ipotek işlemleri nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür. Bu durumda ipoteğin kaldırılması ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili talep edilir.
Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapusuz taşınmazlarda malik sıfatıyla uzun süreli zilyetlik halinde dava açılması mümkündür.
Bunun için:
- Taşınmazın tapusuz olması,
- Malik sıfatıyla en az 20 yıl kesintisiz zilyetlik bulunması
gereklidir.
Eşler Arasında Tapu İptal ve Tescil Davası
Aile konutunun eşin rızası olmadan devredilmesi halinde diğer eş dava açabilir. Bu durumda yapılan satış işlemi iptal edilerek taşınmazın eski hale getirilmesi talep edilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nerede Açılır?
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Bu konuda kesin yetki kuralı uygulanır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Dava, tapu sicilinde malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Malik vefat etmişse dava mirasçılarına yöneltilir.
Bazı durumlarda hazine veya ilgili kamu kurumları da davalı olabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Var mı?
Tapu iptal ve tescil davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Çünkü dava konusu doğrudan mülkiyet hakkıdır.
Ancak bazı özel durumlarda kanunda belirlenen hak düşürücü süreler uygulanabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç Tamamlama
Davacı tarafından gerekli harçların eksiksiz yatırılması gerekir. Eksik harç bulunması halinde mahkeme tarafından süre verilir.
Belirlenen süre içinde harç tamamlanmazsa usuli sorunlar ortaya çıkabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Taşınmazın aynına ilişkin kararlar kesinleşmeden icraya konulamaz. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararların uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekir.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Tapu iptal ve tescil davalarında arabuluculuk zorunlu değildir. Davacı doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir.
Ancak tarafların anlaşma sağlaması açısından arabuluculuk süreci faydalı olabilir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi; mahkemenin iş yoğunluğuna, delil durumuna ve uyuşmazlığın kapsamına göre değişir. Ortalama dava süresi yaklaşık 2,5 yıl olabilir.
Hangi Durumlarda Tapu İptal ve Tescil Davası Açılamaz?
Kanunda belirtilen bazı özel durumlarda dava açılması mümkün değildir. Özellikle iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin hükümler önem taşır.
Tapu Satışı Yapıldıktan Sonra İptal Edilebilir mi?
Satış işleminin hukuka aykırı, muvazaalı veya usulsüz şekilde yapılması halinde tapu satışının iptali mümkündür.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Hangi Değer Esas Alınır?
Taşınmazın dava tarihindeki güncel değeri esas alınır. Harç ve masraflar buna göre hesaplanır.
İyi Niyetli Üçüncü Kişi Kimdir?
Tapu hukukunda iyi niyetli üçüncü kişi; taşınmazı devralırken tapu kaydına güvenen, hukuka aykırılığı bilmeyen ve kötü niyet taşımayan kişidir.
