Av. Alperen Eren

Kayseri’de miras kalan ev, daire veya müstakil konutun paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşayan mirasçılar, veraset ilamı, tapuda intikal, miras paylaşım sözleşmesi, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ve ecrimisil gibi konularda hukuki destek alabilir. Avukat Alperen Eren, miras hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda sürecin hukuki açıdan değerlendirilmesi ve mirasçıların haklarının korunmasına yönelik avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

• WhatsApp

Miras kalan ev, miras bırakanın ölümüyle birlikte tüm mirasçılara elbirliği mülkiyeti şeklinde geçer. Mirasçılar anlaşırsa ev; bir mirasçıya devredilebilir, üçüncü bir kişiye satılıp bedeli paylaşılabilir ya da mirasçılar adına paylı mülkiyete çevrilebilir. Bu işlemler için önce mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır ve tapu müdürlüğünde gerekli işlemler yapılır.

Mirasçılar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Bu davada ev fiziken bölünemiyorsa mahkeme genellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir ve satış bedeli mirasçılara payları oranında dağıtılır. Bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Bu yazıda miras kalan evin paylaşım yolları, tapu işlemleri, ortaklığın giderilmesi davası ve evde mirasçılardan birinin oturması gibi sık karşılaşılan durumlar ele alınmaktadır.

MİRAS KALAN EVİN HUKUKİ DURUMU NEDİR?

Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar, mirasın tamamını kanun gereği kazanır. Paylaşma yapılıncaya kadar mirasçılar arasında miras ortaklığı vardır ve miras kalan ev üzerinde mirasçıların elbirliği mülkiyeti bulunur.

Elbirliği mülkiyetinde her mirasçının belirli bir hissesi değil, mirasın tamamı üzerinde ortak hakkı vardır. Bu nedenle kural olarak mirasçılardan biri, diğerlerinin onayı olmadan evi satamaz, kiraya veremez veya üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz.

MİRAS KALAN EV NASIL PAYLAŞILIR?

Miras kalan evin paylaşımında başlıca yollar şunlardır:

1. Evin Mirasçılardan Birine Bırakılması

Mirasçılar, evin mirasçılardan birine kalmasını ve diğer mirasçılara bunun karşılığında para ödenmesini veya başka miras mallarının verilmesini kararlaştırabilir. Bu anlaşmanın yazılı bir miras paylaşım sözleşmesi ile yapılması ve tapuda devir işlemlerinin tamamlanması gerekir.

2. Evin Satılıp Bedelinin Paylaşılması

Mirasçıların tamamı anlaşırsa ev üçüncü bir kişiye satılabilir. Satış bedeli, mirasçılar arasında miras payları oranında veya kendi aralarında kararlaştırdıkları şekilde paylaştırılır. Elbirliği mülkiyetinde satış için mirasçıların tamamının onayı gerekir.

3. Paylı Mülkiyete Geçiş

Mirasçılar, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Bu durumda her mirasçı tapuda kendi payının sahibi olarak görünür ve kendi payını diğer paydaşların onayı olmadan devredebilir. Ancak diğer paydaşların kanunda öngörülen şartlarla önalım (şufa) hakkı bulunabilir.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davası

Mirasçılar anlaşamazsa, mirasçılardan her biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu yol aşağıda ayrıca açıklanmıştır.

MİRAS KALAN EVDE TAPU İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR?

Miras kalan evin tapu işlemleri genel olarak şu aşamalarla yürütülür:

1. Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi alınır.
2. Ölüm tarihini izleyen dönemde vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir. Ölüm Türkiye’de gerçekleşmişse beyanname süresi kural olarak ölümü izleyen dört aydır.
3. Tapu müdürlüğüne başvurularak ev, mirasçılar adına intikal ettirilir.
4. Mirasçılar anlaşmışsa paylaşım, devir veya satış işlemleri tapuda yapılır.

Tapu işlemlerinde istenen belgeler ve harçlar işlemin türüne göre değişebileceğinden, başvuru öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden bilgi alınması faydalı olur.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI

Mirasçılar evin paylaşımı konusunda anlaşamazsa, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Zorunluluğu

Taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlara ilişkin davalarda yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle Kayseri’de bulunan bir ev için dava Kayseri’deki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Aynen Taksim mi Satış mı?

Mahkeme öncelikle evin mirasçılar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Tek bir daire veya konut çoğu zaman değer kaybı olmadan fiziken bölünemediğinden, uygulamada genellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Satış açık artırma ile yapılır. Mirasçılar da ihaleye katılarak evi satın alabilir. Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar mirasçılara payları oranında dağıtılır.

SAĞ KALAN EŞİN AİLE KONUTU ÜZERİNDEKİ HAKKI

Miras kalan ev, eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu ise sağ kalan eşin özel bir hakkı bulunur. Türk Medeni Kanunu’na göre sağ kalan eş, paylaşma sırasında miras payına mahsup edilmek üzere birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı halinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınması da gündeme gelebilir.

Bu hak, sağ kalan eşin miras kalan evden ayrılmak zorunda kalmamasını amaçlar ve paylaşım sürecinde mutlaka dikkate alınmalıdır.

MİRAS KALAN EVDE BİR MİRASÇI OTURUYORSA NE OLUR?

Uygulamada sık karşılaşılan durumlardan biri, mirasçılardan birinin miras kalan evde tek başına oturması ve diğer mirasçıların evden yararlanamamasıdır.

Bu durumda diğer mirasçılar, kullanımdan kaynaklanan haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisil talebinde bulunabilir. Ancak mirasçılar arasındaki ecrimisil taleplerinde, kural olarak evi kullanan mirasçıya kullanıma son verilmesi ve diğer mirasçıların da yararlanmasına imkân tanınması yönünde bir bildirimde bulunulmuş olması aranır. Bu şartın istisnaları da bulunmaktadır.

Evde oturan mirasçıyla anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası açılarak mülkiyet ilişkisinin tamamen sona erdirilmesi de mümkündür.

MİRAS KALAN EV HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Miras Kalan Ev Mirasçılardan Birinin İzni Olmadan Satılabilir mi?

Elbirliği mülkiyetinde evin satışı için kural olarak tüm mirasçıların onayı gerekir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası yoluyla satış yapılabilir.

Miras Kalan Ev İçin Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Süre; mirasçı sayısına, tebligat işlemlerine, bilirkişi incelemesine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Satış aşaması da ayrıca zaman alabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Miras Kalan Ev Kardeşlerden Birine Nasıl Devredilir?

Mirasçılar anlaşarak evin bir mirasçıya bırakılmasını kararlaştırabilir. Yazılı paylaşım sözleşmesi yapılır ve devir işlemi tapu müdürlüğünde tamamlanır.

Miras Kalan Evin Vergisi Ödenir mi?

Mirasla intikal eden mallar veraset ve intikal vergisine tabidir. Kanunda belirlenen istisna tutarları ve oranlar her yıl güncellenebildiğinden, güncel tutarların ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Evde Oturan Mirasçıdan Kira İstenebilir mi?

Diğer mirasçılar, şartları varsa ecrimisil talep edebilir. Mirasçılar arasındaki ecrimisil taleplerinde kural olarak önceden bir bildirim yapılmış olması aranır.

Miras Kalan Ev Aynen Bölünebilir mi?

Tek bir konut çoğu zaman değer kaybı olmadan bölünemez. Ancak taşınmazın niteliğine göre, örneğin birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynen taksim mümkün olabilir.

MİRAS KALAN EVİN PAYLAŞIMINDA AVUKAT DESTEĞİ

Miras kalan evin paylaşımı; mirasçıların tespiti, tapu işlemleri, veraset ve intikal vergisi, sağ kalan eşin hakları, ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi gibi birçok hukuki konuyu birlikte gündeme getirir. Özellikle mirasçılar arasında anlaşmazlık bulunması halinde yapılacak hatalı işlemler hak kaybına yol açabilir.

Kayseri miras avukatı Avukat Alperen Eren, miras kalan taşınmazların paylaşımı, miras paylaşım sözleşmesi, arabuluculuk süreci, ortaklığın giderilmesi davası ve ecrimisil talepleri konularında avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Paylaşımın mirasçıların durumu ve taşınmazın niteliği dikkate alınarak değerlendirilmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Not: Miras hukukunda uygulanacak hükümler, süreler, harç ve vergi tutarları somut olayın özelliklerine ve yürürlükteki mevzuata göre değişebileceğinden, hukuki durumun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.