Ortaklığın giderilmesi davası, müşterek veya iştirak halinde sahip olunan taşınır ya da taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilerek bireysel mülkiyete dönüştürülmesini sağlayan dava türüdür. Uygulamada izale-i şuyu davası olarak da bilinir. Özellikle miras kalan taşınmazlarda sıkça gündeme gelen bu dava, paydaşların anlaşamaması halinde başvurulan önemli bir hukuki yoldur. Ortaklığın giderilmesi davasında, davacı davadan feragat etse dahi davalı paydaşlar davayı sürdürebilir. Bu nedenle süreç, teknik yönleri nedeniyle dikkatle yürütülmelidir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası; elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet konusu mallardaki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar.
Elbirliği Mülkiyeti
Elbirliği mülkiyetinde ortaklar arasında belirli hisseler bulunmaz, mülkiyet ortak şekilde kullanılır.
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyette ise her paydaşın belirli oranlarda hissesi vardır.
Bu dava ile ortak mülkiyet sona erdirilir ve paydaşlar bireysel mülkiyet hakkına kavuşur.
Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?
Ortaklık iki yöntemle sona erdirilebilir:
1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Bu yöntemde mal, paydaşların hisseleri oranında bölüştürülür.
- Taşınmaz fiziksel olarak bölünebiliyorsa tercih edilir.
- Paylar denk düşmezse denkleştirme bedeli ödenebilir. (TMK m.699/2)
Ancak taşınmazın bölünmesi ciddi değer kaybına yol açacaksa aynen taksim mümkün olmayabilir.
2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Aynen bölünmesi mümkün olmayan mallarda satış yoluna gidilir.
Bu durumda:
- Mal açık artırma ile satılır.
- Satış bedeli pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır.
Uygulamada en sık başvurulan yöntem budur.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Tüm Paydaşların Taraf Gösterilmesi
Davayı açan pay sahibi, tüm hissedarlara karşı dava açmak zorundadır.
Dikkat edilmesi gerekenler:
- Tüm paydaşlar davada taraf olmalıdır.
- Ölen paydaş varsa mirasçıları davaya dahil edilmelidir.
- Dava dilekçesi ve tebligatlar tüm taraflara usulüne uygun yapılmalıdır.
Bu davalar iki taraflı dava niteliğindedir ve tüm taraflar aynı haklara sahiptir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?
Taşınmaz bölünemiyorsa mahkeme satış kararı verir.
Satış süreci genellikle şu şekilde ilerler:
Satış Kararının Kesinleşmesi
Satış işlemlerine geçilebilmesi için karar kesinleşmelidir.
Bunun için:
- Tüm paydaşlara usulüne uygun tebligat yapılmalı,
- Kanuni itiraz süreleri dolmalı,
- İstinaf yolu tüketilmiş olmalıdır.
Kesinleşen satış kararının uygulanması için 10 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır.
Kıymet Takdiri ve Bilirkişi Süreci
Satış memuru görevlendirilir.
Ardından:
- Tapu kayıtları incelenir.
- Bilirkişi ile kıymet takdiri yapılır.
- Rapor taraflara tebliğ edilir.
- Kesinleşince satış aşamasına geçilir.
Ortaklığın Giderilmesi Satış İlanları
Satış için iki açık artırma günü belirlenir.
İlanda yer alır:
- İhalenin günü
- Saati
- Yeri
- Açık artırma şartları
İlan, ilk artırmadan en az 1 ay önce yayımlanmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Açık Artırma ve İhale
Açık artırma herkese açık olabilir.
Ancak tüm paydaşların rızasıyla yalnız paydaşlar arasında da yapılabilir. (TMK 699/3)
İhaleye Katılım Şartı
Katılacak kişiler:
- Mal değerinin %20’si oranında teminat yatırmalıdır.
- Teminat mektubu da sunulabilir.
Hisse oranı %20 ve üzerindeyse paydaş için ayrıca teminat gerekmez.
Açık Artırma Başlangıç Değeri
Satış, bilirkişi raporundaki kıymetin %50’si üzerinden başlar.
En yüksek teklifi veren alıcı taşınmazı satın alır.
Ortaklığın Giderilmesinde Satış Önceliği (Önalım Hakkı)
Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması halinde doğar.
Ancak önemli bir nokta:
Ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra önalım hakkı kullanılamaz.
Çünkü burada klasik anlamda pay satışı değil, mahkeme kararıyla ortaklığın tasfiyesi söz konusudur.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aynen Taksim
Aynen taksim mümkünse mahkeme öncelikle bunu değerlendirir.
Şu durumlarda satış kararı verilebilir:
- Bölünme fiilen mümkün değilse
- Ciddi değer kaybı doğuyorsa
- Diğer paydaş satış talep ediyorsa
Bu hallerde ortaklık satış suretiyle sona erdirilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Feragat
Davacı, HMK 307 uyarınca davadan feragat edebilir.
Feragat:
- Duruşmada tutanağa geçirilerek
- Yazılı dilekçeyle
yapılabilir.
Ancak bu davalarda davacı feragat etse bile diğer paydaşlar davayı sürdürebilir.
Feragatten dönüş mümkün değildir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Usulü
Bu davalarda kazanan-kaybeden mantığı yoktur.
Çünkü karar çoğu zaman tüm paydaşların yararınadır.
Görevli Mahkeme
Görevli mahkeme:
Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yargılama Usulü
Bu davalar basit yargılama usulüne tabidir.
Basit yargılamada:
- Dava dilekçesi
- Cevap dilekçesi
bulunur; ikinci cevap dilekçesi verilmez.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Birden fazla taşınmaz varsa bunlardan birinin bulunduğu yerde de açılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Dosyanın niteliğine ve mahkeme yoğunluğuna göre değişmekle birlikte ortalama:
1 ila 1,5 yıl sürebilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafları Nelerdir?
Dava açılırken:
- Harç
- Gider avansı
- Tebligat ve bilirkişi giderleri
ödenir.
Dava sonunda masraflar genellikle pay oranlarına göre paylaştırılır.
Ortaklığın Giderilmesi Vekalet Ücreti Nasıl Belirlenir?
Bu davalarda klasik kazanma-kaybetme olmadığı için vekalet ücreti farklı değerlendirilir.
AAÜT uyarınca maktu vekalet ücretine hükmedilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Temyiz Edilir mi?
İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf mümkündür.
Ancak:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğup taşınmazın aynına ilişkin olanlar hariç ortaklığın giderilmesi davalarında temyiz yolu kapalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi İstinaf Harcı Ne Kadardır?
İstinaf başvurusunda yıllık tarifeye göre belirlenen istinaf harcı ve gider avansı yatırılır.
Her yıl tutarlar değişmektedir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetin sona erdirilmesini sağlayan, özellikle miras kalan taşınmazlarda sıkça karşılaşılan önemli bir dava türüdür. Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirildiği bu süreç; usul, satış prosedürü, paydaş hakları ve yargılama kuralları bakımından teknik ayrıntılar içerdiğinden dikkatle takip edilmelidir. Hak kaybı yaşanmaması için somut olayın özelliklerine göre hukuki destek alınması önem taşır.
Gayrimenkul hukukunu ilgilendiren konularda avukattan yardım almanızı tavsiye ederiz.
