Av. Alperen Eren

Kayseri’de miras kalan arsa, tarla veya bahçe gibi taşınmazların paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşayan mirasçılar, tapuda intikal, paylı mülkiyete geçiş, ifraz ve imar durumu, tarım arazilerinde bölünme sınırlamaları, ortaklığın giderilmesi davası ve kat karşılığı inşaat konularında hukuki destek alabilir. Avukat Alperen Eren, miras hukukundan kaynaklanan taşınmaz uyuşmazlıklarında sürecin hukuki açıdan değerlendirilmesi ve mirasçıların haklarının korunmasına yönelik avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

• WhatsApp

Miras kalan arsa, önce mirasçılık belgesi alınarak tapuda mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti şeklinde intikal ettirilir. Mirasçılar anlaşırsa arsa; mirasçılardan birine devredilebilir, satılıp bedeli paylaşılabilir, paylı mülkiyete çevrilebilir veya imar mevzuatı elveriyorsa ifraz yoluyla bölünerek her mirasçıya ayrı parsel verilebilir.

Mirasçılar anlaşamazsa, arabuluculuk görüşmesinin ardından ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Arsa imar planına ve ifraz şartlarına göre bölünebiliyorsa mahkeme aynen taksime, bölünemiyorsa satış yoluyla paylaşıma karar verir. Tarım arazilerinde ise kanunda öngörülen asgari parsel büyüklüğünün altında bölünme yapılamaz.

Bu yazıda miras kalan arsa ve tarlaların paylaşım yolları, ifraz ve imar sınırlamaları, ortaklığın giderilmesi davası ve kat karşılığı inşaat gibi özel durumlar ele alınmaktadır.

MİRAS KALAN ARSANIN HUKUKİ DURUMU

Miras bırakanın ölümüyle birlikte arsa, mirasçıların elbirliği mülkiyetine geçer. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların arsanın belirli bir bölümü üzerinde değil, tamamı üzerinde ortak hakkı vardır. Bu nedenle mirasçılardan biri, diğerlerinin onayı olmadan arsayı satamaz, üzerine yapı yapamaz veya arsayı tek başına kullanamaz.

Tapuda mirasçılar adına intikal işlemi yapılana kadar arsa, tapu kaydında miras bırakan adına kayıtlı görünmeye devam eder.

MİRAS KALAN ARSA NASIL PAYLAŞILIR?

Arsanın Mirasçılardan Birine Bırakılması

Mirasçılar, arsanın bir mirasçıya kalmasını ve diğer mirasçılara bedel ödenmesini kararlaştırabilir. Bu anlaşma yazılı paylaşma sözleşmesi ile yapılır ve devir işlemi tapu müdürlüğünde tamamlanır.

Arsanın Satılması

Tüm mirasçıların onayıyla arsa üçüncü bir kişiye satılabilir. Satış bedeli mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılır.

Paylı Mülkiyete Geçiş

Mirasçılar, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Bu durumda her mirasçı tapuda belirli bir hisse oranıyla malik olarak görünür ve kendi hissesi üzerinde tasarrufta bulunabilir. Hissenin üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşların kanunda öngörülen şartlarla önalım hakkı gündeme gelebilir. Uygulamada bu durum çoğu zaman Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır ile birlikte gündeme gelir.

İfraz Yoluyla Bölünme

Arsa, imar planına ve ifraz şartlarına uygunsa ifraz (parselin bölünmesi) yoluyla birden fazla parsele ayrılabilir. Her mirasçıya ayrı bir parsel verilerek ortaklık tamamen sona erdirilebilir. İfraz işlemleri için belediye veya ilgili idareden encümen kararı ya da gerekli izinlerin alınması gerekir.

İMAR DURUMU PAYLAŞIMI NASIL ETKİLER?

Arsanın bölünüp bölünemeyeceği büyük ölçüde imar durumuna bağlıdır. İmar planında belirlenen asgari parsel büyüklüğü, cephe genişliği ve yapılaşma koşulları sağlanmadıkça ifraz yapılamaz.

Bu nedenle paylaşım yöntemi belirlenmeden önce ilgili belediyeden arsanın imar durum belgesi alınması ve bölünmenin mümkün olup olmadığının araştırılması önerilir. Kayseri’de bulunan arsalar bakımından bu bilgi, arsanın bulunduğu ilçe belediyesi veya Kayseri Büyükşehir Belediyesinden edinilebilir.

MİRAS KALAN TARLA VE TARIM ARAZİLERİ NASIL PAYLAŞILIR?

Miras kalan tarla, bağ ve bahçe gibi tarım arazileri için özel kurallar uygulanır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca tarım arazileri, kanunda ve ilgili düzenlemelerde belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünemez.

Bu sınırlama nedeniyle küçük tarım arazilerinin mirasçılar arasında fiziken bölünmesi çoğu zaman mümkün değildir. Bu durumda mirasçılar;

• Araziyi mirasçılardan birine devredip diğerlerine bedel ödeyebilir,
• Araziyi paylı mülkiyete çevirebilir,
• Araziyi satarak bedelini paylaşabilir.

Mirasçıların anlaşamaması halinde ortaklığın giderilmesi davasında da bu sınırlama dikkate alınır ve bölünme mümkün değilse satış yoluna gidilir. Tarım arazilerine ilişkin mevzuat zaman zaman değiştiğinden, güncel kuralların ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden teyit edilmesi faydalı olur. Benzer bir değerlendirme Mirasçılık Belgesi Nedir, Nereden ve Nasıl Alınır bakımından da yapılır.

MİRASÇILAR ANLAŞAMAZSA: ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

Taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kayseri’de bulunan bir arsa için dava Kayseri’deki ilgili sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

Mahkeme önce arsanın aynen taksim edilip edilemeyeceğini inceler. Bunun için bilirkişi incelemesi yapılır ve belediyeden ifraz şartlarına ilişkin görüş alınabilir. Arsa değer kaybına uğramadan ve imar mevzuatına uygun şekilde bölünebiliyorsa aynen taksime karar verilir. Uygulamada bu durum çoğu zaman Ceza Soruşturması ile birlikte gündeme gelir.

Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış açık artırma ile yapılır ve mirasçılar da ihaleye katılabilir.

MİRAS KALAN ARSAYA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPILABİLİR Mİ?

Miras kalan arsa üzerinde müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, uygulamada sıkça gündeme gelen bir konudur. Elbirliği mülkiyetinde bu tür bir sözleşme için kural olarak tüm mirasçıların katılımı veya onayı gerekir.

Paylı mülkiyete geçilmiş arsalarda ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hangi çoğunlukla yapılabileceği tartışmalı olabilir ve somut olaya göre değerlendirilmelidir. Mirasçılardan birinin sözleşmeye katılmaması halinde, uygulamada ortaklığın giderilmesi veya diğer hukuki yollar gündeme gelebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği de unutulmamalıdır. Konuyla yakından ilgili olan Miras Hukuku başlığı da ayrıca incelenebilir.

ARSA VEYA TARLAYI TEK BAŞINA KULLANAN MİRASÇI

Mirasçılardan biri arsayı veya tarlayı tek başına kullanıyor, örneğin ekip biçiyor ya da kiraya veriyorsa, diğer mirasçılar şartları varsa ecrimisil talep edebilir. Mirasçılar arasındaki ecrimisil taleplerinde kural olarak kullanan mirasçıya önceden bir bildirim yapılmış olması aranır; ancak kiraya verme gibi durumlarda istisnalar söz konusu olabilir.

MİRAS KALAN ARSA HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Miras Kalan Arsa Kardeşler Arasında Nasıl Bölünür?

Mirasçılar anlaşırsa ifraz yoluyla bölünebilir, bir mirasçıya devredilebilir veya satılabilir. Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Miras Kalan Tarla Bölünebilir mi?

Tarım arazileri, kanunda belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünemez. Bu nedenle küçük tarlalar çoğu zaman fiziken bölünemez.

Miras Kalan Arsada Hissemi Satabilir miyim?

Elbirliği mülkiyetinde kural olarak tek başına satış yapılamaz. Paylı mülkiyete geçildikten sonra kendi hissenizi satabilirsiniz; ancak diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arsa Bölünür mü, Satılır mı?

İmar mevzuatına göre bölünebiliyorsa aynen taksim, bölünemiyorsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Miras Kalan Arsaya Mirasçılardan Biri Ev Yapabilir mi?

Diğer mirasçıların onayı olmadan ortak arsa üzerine yapı yapılması hukuka aykırıdır ve ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu durumda diğer mirasçıların çeşitli talep hakları doğabilir.

Miras Kalan Arsa İçin Veraset Vergisi Ödenir mi?

Mirasla intikal eden taşınmazlar veraset ve intikal vergisine tabidir. İstisna tutarları ve oranlar her yıl değişebildiğinden güncel tutarlar ayrıca kontrol edilmelidir. Bu noktada Miras İntikali konusundaki açıklamalarımız da yol gösterici olabilir.

MİRAS KALAN ARSANIN PAYLAŞIMINDA AVUKAT DESTEĞİ

Miras kalan arsa ve tarlaların paylaşımı; imar ve ifraz kuralları, tarım arazilerine ilişkin sınırlamalar, tapu işlemleri ve ortaklığın giderilmesi davası gibi birden fazla hukuki alanı ilgilendirir. Yanlış yöntem seçilmesi, taşınmazın değerinin düşmesine veya uzun süren uyuşmazlıklara yol açabilir.

Kayseri miras avukatı Avukat Alperen Eren, miras kalan arsa ve tarım arazilerinin paylaşımı, paylaşma sözleşmesi, arabuluculuk süreci, ortaklığın giderilmesi davası ve ecrimisil talepleri konusunda avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Taşınmazın imar durumu ve mirasçıların talepleri dikkate alınarak değerlendirilmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Not: Miras ve taşınmaz hukukunda uygulanacak hükümler, imar ve tarım arazisi düzenlemeleri yürürlükteki mevzuata göre değişebileceğinden, hukuki durumun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.